IL TRIBUNALE
Letti gli atti e i documenti di causa, a scioglimento della
riserva formulata all'udienza del 21 ottobre 2013,
Premesso che:
con atto di citazione notificato in data 23 gennaio 2012,
Vincenzo Valentino e Adele Salzano hanno intimato lo sfratto per
morosita' nei confronti di Giuseppe Corcione, convenendolo nel
contempo in giudizio per sentir convalidare lo sfratto.
A fondamento della domanda, hanno esposto: - di essere
proprietari-locatori di un appartamento sito in Afragola, via S. Luca
n. 25, piano II, int. 4; - che l'immobile era condotto in locazione
dal sig. Giuseppe Corcione dal 18 gennaio 2008; - che il canone
mensile stabilito dalle parti ammontava a € 430,00; - che il
conduttore non aveva pagato i canoni da agosto a dicembre 2011,
rendendosi moroso di € 2.150,00, oltre ad € 79,88 ancora da pagare
sul canone di luglio 2011.
Il Corcione si e' costituito, opponendosi allo sfratto e
deducendo che: - il contratto di locazione era nullo perche' privo
della forma scritta (cfr. art. 1, comma 4, della legge n. 431 del
1998) e non registrato (cfr. art. 1, comma 346, della legge n. 311
del 2004); - in data 15 febbraio 2012, aveva provveduto alla
registrazione del contratto concluso in forma orale cosi' come
previsto dall'art. 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del
2011; - in forza della registrazione, il rapporto doveva intendersi
costituito a partire dal 15 febbraio 2012 per un canone annuo di
€ 732,09, pari al triplo della rendita catastale dell'immobile; -
aveva diritto alla restituzione di tutti i canoni versati dal gennaio
2008 e sino alla registrazione del contratto, oltre interessi e
svalutazione; aveva diritto al pagamento di € 35,36, quale quota a
carico del locatore della tassa di registrazione del contratto da lui
interamente corrisposta.
Ha quindi concluso chiedendo: - il rigetto della domanda degli
attori; - l'accertamento dell'avvenuta instaurazione di un rapporto
locatizio al sensi dell'art. 3, comma 8, del decreto legislativo n.
23 del 2011; - la condanna degli attori al pagamento di tutte le
somme eccedenti il canone annuale di € 732,09 dal gennaio 2008 alla
data della comparsa di costituzione e risposta; - la condanna degli
attori al pagamento di € 35,36; - la condanna degli attori al
pagamento delle spese di lite.
Con ordinanza dell'1° marzo 2011, il Tribunale, ha rigettato le
richieste degli attori di convalida dello sfratto e di emissione di
ordinanza di' rilascio ed ha mutato il rito ex artt. 667 e 426 c.p.c.
Nella memoria integrativa depositata il 17 maggio 2012, gli
attori hanno dedotto che: - il contratto di locazione era
radicalmente nullo per mancanza di forma scritta, con la conseguenza
che il conduttore doveva considerarsi occupante senza titolo
dell'immobile; - il comma 8 dell'art. 3 del decreto legislativo n. 23
del 2011 non poteva essere applicato al caso di specie perche'
riguardava soltanto i contratti validamente sorti dopo la sua entrata
in vigore; - in ogni caso, il comma 8 non riguardava le locazioni
nulle; - il conduttore non poteva autoridursi il canone sino a quando
la nuova disciplina contrattuale, che sarebbe sorta dalla norma in
esame, non fosse stata sancita in sede giudiziaria dopo la verifica
dei relativi presupposti da parte di un magistrato; - il disposto del
comma 8 del decreto legislativo n. 23 del 2011 era incostituzionale
per violazione degli artt. 3, 41, 42 e 76 della Costituzione; - in
quanto occupante sine titulo, il Corcione doveva essere condannato al
rilascio dell'immobile; - il Corcione doveva essere condannato anche
«al pagamento di quanto fin ora corrisposto a titolo di indebito
arricchimento da calcolarsi in misura pari al corrispettivo convenuto
nel contratto nullo avendo in esso le stesse parti fornito una
concorde valutazione del corrispettivo corrente di mercato e, quindi,
del quantum dell'indennizzo» dovuto. Cio' dedotto, hanno concluso
chiedendo il rigetto delle avverse domande e proponendo le seguenti
domande nuove: - condanna del Cordone al rilascio dell'immobile in
quanto il contratto instaurato tra le parti era nullo per violazione
del disposto dell'art. 1, comma 4, della legge 431 del 1998;
-condanna del Cordone, quale occupante senza titolo dell'unita'
immobiliare, al pagamento, a titolo di indebito arricchimento,
dell'importo di € 430,00 mensili, con relativi aggiornamenti, dal
gennaio 2008 e sino all'effettivo rilascio. In via subordinata, per
il caso di accertamento dell'esistenza di un valido contratto di
locazione, hanno chiesto la risoluzione dello stesso per
inadempimento del conduttore.
Nella memoria depositata in data 20 settembre 2012, il Corcione
ha ribadito le argomentazioni e le domande gia' esposte nella
comparsa di costituzione ed ha eccepito l'inammissibilita' delle
domande nuove proposte dai locatori. Inoltre, ha evidenziato che la
registrazione del contratto aveva sanato la carenza di forma scritta.
Osserva
1. Come e' noto, l'art. 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23
del 2011 (Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale municipale)
ha introdotto una specifica disciplina per i contratti di locazione
degli immobili ad uso abitativo che, ricorrendone i presupposti di
legge, non sono registrati entro il previsto termine di 30 giorni
dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione, disponendo che, a
decorrere dalla (tardiva) registrazione, volontaria o d'ufficio: a)
la durata della locazione e' stabilita in quattro anni; b) al rinnovo
si applica la disciplina di cui all'art. 2, comma 1, legge n. 431 del
1998; c) il canone annuo e' fissato in misura pari al triplo della
rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al
75 per cento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie
di impiegati ed operai; d) nel caso in cui il contratto preveda un
canone inferiore al triplo della rendita catastale, si applica
comunque il canone pattizio.
La norma prevede, quindi, una regolamentazione legale del
rapporto di locazione, che va a sostituirsi a quella prevista dalle
parti.
Trattasi di normativa finalizzata al contrasto dell'evasione
fiscale, in quanto il legislatore delegato ha introdotto un
meccanismo volto a scoraggiare il locatore dall'omettere la
registrazione del contratto, rafforzando l'interesse del conduttore
alla registrazione, ancorche' tardiva, con il premio della riduzione
del canone.
Onde non vedersi decurtare in modo sensibile il canone, il
locatore e' spinto alla registrazione del contratto, con conseguente
emersione di imponibile per l'imposta sui redditi.
1.1. La disciplina in esame e' applicabile al contratto per cui
e' causa in forza del disposto del comma 10 dell'art. 23, a mente del
quale «La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la
registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di
entrata in vigore del presente decreto».
La previsione da ultimo riportata ha un senso, infatti, soltanto
se la si interpreta come introduttiva di una rimessione in termini
per quei contratti stipulati anteriormente al 7 aprile 2011 (data di
entrata in vigore del decreto legislativo n. 23/2011) e non
registrati nel termine previsto dalla legge: una volta spirato il
(nuovo) termine entro cui e' possibile sanare la violazione della
normativa fiscale, la mancata registrazione e' «sanzionata» tramite
il meccanismo sostitutivo previsto dal comma 8.
Nel caso di specie, la registrazione e' avvenuta dopo il
sessantesimo giorno successivo all'entrata in vigore del decreto
legislativo n. 23 del 2011, con conseguente applicazione del disposto
del comma 8.
1.2. L'applicabilita' del suddetto comma non puo' essere messa in
dubbio neanche in considerazione del fatto che il contratto non e'
stato redatto in forma scritta, in violazione dell'art. 1 comma 4
della legge n. 481 del 1998, posto che per esplicita previsione di
legge, esso si applica ai contratti di locazione «comunque
stipulati».
2. Cio' posto, appare evidente che la questione sollevata dagli
attori circa l'illegittimita' costituzionale dell'art. 3 comma 8 del
decreto legislativo n. 23 del 2011 sia rilevante ai fini della
decisione delta presente controversia, in quanto l'applicazione della
norma di cui si sospetta la conformita' alla Costituzione
determinerebbe il rigetto delle domande proposte dai locatori.
Da un lato, infatti, non potrebbe ritenersi sussistente la
morosita' dedotta in citazione, in quanto, essendo relativa al
periodo antecedente alla registrazione del contratto, non sarebbe
fondata su un valido rapporto locatizio, con conseguente inesistenza
del credito contrattuale vantato dai locatori; dall'altro, la domanda
di restituzione dell'immobile per mancanza di un valido titolo
contrattuale (domanda introdotta nella memoria ex art. 426 c.p.c.)
sarebbe infondata, poiche' a seguito della registrazione e a partire
dalla stessa si sarebbe costituito un valido rapporto contrattuale.
Dovrebbe Invece essere accolta la domanda del conduttore avente
ad oggetto l'accertamento dell'avvenuta costituzione di un valido
rapporto di locazione in forza della disposizione di cui si sospetta
l'illegittimita' costituzionale.
3. La questione di legittimita' costituzionale, oltre che
rilevante, non appare manifestamente infondata in relazione alla
violazione degli artt. 76 e 3 della Costituzione.
3.1. Quanto alla violazione dell'art 76 sotto il profilo
dell'eccesso di delega legislativa, va osservato quanto segue.
Il decreto legislativo n. 23 del 2011 costituisce attuazione
della delega legislativa contenuta nella legge n. 42 del 5 maggio
2009 (Delega al Governo in materia di federalismo fiscale, in
attuazione dell'art. 119 della Costituzione).
Nel preambolo del decreto delegato si specifica che si tratta, in
particolare, dell'attuazione degli artt. 2, comma 2, 11, 12, 13, 21 e
26.
Ebbene, non hanno alcuna attinenza con il contenuto del comma 8
in oggetto i seguenti articoli della legge delega: l'art. 11, avente
ad oggetto «principi e criteri direttivi concernenti il finanziamento
delle funzioni di comuni, province e citta' metropolitane»; l'art.
12, contenente «principi e criteri direttivi concernenti il
coordinamento e l'autonomia di entrate degli enti locali»; l'art. 13,
che prevede «principi e criteri direttivi concernenti l'entita' e il
riparto dei fondi perequativi per gli enti locali»; l'art. 21, che
detta «norme transitorie per gli enti locali».
Le uniche norme della legge delega che fanno riferimento al
«contrasto all'evasione e all'elusione fiscale» sono gli articoli 2,
comma 2 e 26, cui tuttavia appaiono del tutto estranee le
disposizioni di cui all'art. 3, comma 8 del decreto legislativo n. 23
del 2011; infatti, ai sensi del secondo comma dell'art. 2 i decreti
legislativi dovevano essere informati «ai seguenti principi e criteri
direttivi generali: ...d) coinvolgimento dei diversi livelli
istituzionali nell'attivita' di contrasto all'evasione e all'elusione
fiscale prevedendo meccanismi di carattere premiale», mentre ai sensi
dell'art. 26, « I decreti legislativi di cui all'art. 2, con riguardo
al sistema gestionale dei tributi e delle compartecipazioni, nel
rispetto dell'autonomia organizzativa delle regioni e degli enti
locali nella scelta delle forme di organizzazione delle attivita' di
gestione e di riscossione, sono adottati secondo seguenti principi e
criteri direttivi: a) previsione di adeguate forme di reciproca
integrazione delle basi informative di cui dispongono le regioni, gli
enti locali e lo Stato per le attivita' di contrasto dell'evasione
dei tributi erariali, regionali e degli enti locali, nonche' di
diretta collaborazione volta a fornire dati ed elementi utili ai fini
dell'accertamento dei predetti tributi; b) previsione di adeguate
forme premiali per le regioni e gli enti locali che abbiano ottenuto
risultati positivi in termini di maggior gettito derivante
dall'azione di contrasto dell'evasione e dell'elusione fiscale».
E' agevole notare che in base ai suddetti principi e criteri
direttivi, l'azione di contrasto dell'evasione fiscale deve avvenire
tramite il ricorso a meccanismi premiali in favore delle regioni e
degli enti locali che abbiano recuperato gettito mediante la lotta
all'evasione ovvero tramite l'integrazione delle basi informative a
disposizione dei vari enti impositori, mentre nulla e' previsto in
ordine alla possibilita' di introdurre una disciplina sanzionatoria
in grado di incidere sui rapporti tra privati, ponendo nel nulla le
pattuizioni da questi stabilite nell'esercizio della loro autonomia
contrattuale.
3.1.2 La legge delega n. 42 del 2009 appare violata anche nella
parte in cui, al gia' citato comma 2 dell'art. 2, prevedeva che gli
emanandi decreti legislativi fossero informati «ai seguenti principi
e criteri direttivi generali: ... c) rispetto dei principi sanciti
dallo statuto dei diritti del contribuente di cui alla legge 27
luglio 2000, n. 212»,
L'art. 10, comma 3 dello statuto dei diritti del contribuente di
cui alla legge 27 luglio 2000, n. 212, stabilisce, infatti, che «Le
violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non
possono essere causa di nullita' del contratto».
La norma in esame sostituendo alle pattuizioni contrattuali una
disciplina prevista direttamente dalla legge, finisce col porre nel
nulla le clausole stabilite dalle parti in ordine alla durata del
contratto e al corrispettivo del godimento dell'immobile.
3.2. Come rilevato in precedenza, il comma 8 dell'art. 23 del
decreto legislativo n. 23 del 2011 appare in contrasto anche con
l'art. 3 Cost..
Considerato che la ratio della disciplina introdotta da tale
articolo e' non soltanto quella di evitare l'evasione dell'imposta di
registro, ma, soprattutto, quella di ridurre le possibilita' di
evasione dell'imposta sui redditi, l'applicazione delle sanzioni da
essi previste ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo
e non a quelli ad uso diverso dall'abitativo da' luogo ad una
differenza non giustificata da alcuna ragionevole scelta di politica
legislativa.
La norma in questione da', altresi', luogo ad una disparita' di'
trattamento tra locatore e conduttore, in quanto, nonostante, ai
sensi dell'art. 8 della legge n. 392/1978 e dell'art. 10 della legge
di registro (decreto del Presidente della Repubblica n. 634/1972),
l'imposta di registro faccia carico in misura eguale ad entrambi, che
sono obbligati in via solidale verso il fisco a richiedere la
registrazione, esse sanzionano il primo e premiano il secondo,
sostituendo al canone pattuito quello, irrisorio, risultante dalla
triplicazione della rendita catastale dell'immobile locato per,
almeno, quattro anni.
4. Infine, occorre rilevare che la chiara lettera della legge non
consente una interpretazione diversa da quella in precedenza
prospettata.